10.000 neue Wohnungen pro Jahr – das ist das ehrgeizige Ziel, das sich die Stadt Hamburg gesetzt hat. Die Erreichung dieses Ziels ist mit einer Reihe von Herausforderungen verbunden, eine davon ist die Ermittlung von geeigneten und verfügbaren Grundstücken. Diese Detektivarbeit übernimmt die Software des Startups Modoplus, seit Kurzem nicht nur in Hamburg, sondern auch in drei weiteren Bundesländern.
Die Bevölkerung Hamburgs wächst, und das gilt für die gesamte Bundesrepublik. Dementsprechend steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Eines der wichtigsten Vorhaben der Bundesregierung ist deshalb die Schaffung von 400.000 neuen Wohnungen jährlich, 100.000 davon Sozialwohnungen. In Zeiten von hoher Inflation, steigenden Zinsen, Materialknappheit und Fachkräftemangel eine Aufgabe, bei der jede Form digitaler Hilfestellung willkommen ist. Am besten funktioniert das im Vorfeld des eigentlichen Bauvorgangs, bei der Potenzialanalyse und der Planung.
Modoplus hat einen Projektentwickler, einen Architekten und einen Softwareentwickler als Gründer
Mit welchem Arbeits- und Zeitaufwand Immobilienplanung verbunden ist, wissen Julian Bauer und Leif Nader Buchmann ganz genau. Beide haben Architektur studiert und für namenhafte Unternehmen der Branche gearbeitet. Julian zuletzt bei der SAGA in Hamburg, Leif bei Herzog & de Meuron in Basel. Kennengelernt haben sie sich während ihrer gemeinsamen Zeit bei Gerber Architekten. Die beiden gehören zum offiziellen Gründungstrio von Modoplus. Dritter Mann ist dabei der Informatiker Tolga Babacan, der zuvor bei IBM gearbeitet hat.
Seinen Ursprung hat Modolpus im Frühjahr 2020. Damals konkretisierten Julian und Leif ihre Idee, mit einer Software die Erschließung von potenziellem Baugelände zu vereinfachen und zu beschleunigen. Zwar hat jedes Projekt seine Eigenheiten, doch vieles läuft auch nach festen Regeln ab. Deutschland ist für seine Gründlichkeit und seine manchmal sehr detaillierten Gesetze bekannt, und das gilt selbstverständlich auch für das Planungs- und Baurecht. Bei der Erstellung der Software musste dieser Vorschriftenkatalog also von vornherein berücksichtigt werden.
Mögen die juristischen Grundlagen auch kompliziert sein, so gelten sie zumindest ortsübergreifend und stellen eine vergleichsweise überschaubare Datenmenge dar. Für eine umfassende Analyse werden aber noch wesentlich mehr Informationen benötigt, im Prinzip über jeden Straßenzug, jedes Gebäude, jede unbebaute Fläche. Handelt es sich bei einem Stadtteil eher um ein Wohn- oder Gewerbegebiet? Müssen Fragen des Denkmal- oder Umweltschutzes berücksichtigt werden? Diese und viele andere Aspekte können die Entscheidung für oder gegen ein Bauvorhaben beeinflussen. Für die Entscheidung relevante Daten sind grundsätzlich allgemein verfügbar, allerdings bisher nicht aus einer Quelle. Die Recherche ist entsprechend mühsam und die darauffolgende Analyse aufwendig. Hier ergibt sich also ein weiterer Vorteil bei einer Digitalisierung der Prozesse.
KI macht es möglich
Den ersten echten Testlauf machte Modoplus im Herbst 2021, zu einem Zeitpunkt, an dem Leif und Tolga ebenfalls offiziell bei dem Startup in Vollzeit einstiegen. Bei dem bezahlten Pilotprojekt ging es um ein Dreifamilienhaus, eine für den Anfang gut überschaubare Größenordnung. Schon damals stand die wesentliche Funktion zur Verfügung, nämlich die Potenzialanalyse, basierend auf Geodaten und den rechtlichen Rahmenbedingungen. Die Software war zu der Zeit allerdings noch eine Beta-Version und nicht so leistungsfähig, wie sie inzwischen geworden ist.
Modolpus erklärt sein aktuelles Leistungsspektrum anhand einer Reihe von Schritten. Der erste Schritt ist wie gesagt die Potenzialanalyse in Echtzeit. Danach folgt eine Übersicht der relevanten Bestandsdaten zu Grundstücken und Gebäuden. Dabei bleibt es nicht bei der reinen Auflistung von Daten und Fakten; diverse Karten, bei denen auch Satellitenbilder zum Einsatz kommen, sorgen für den größeren Überblick. Im nächsten Schritt lassen sich dann grafische 3D-Modelle für die geplanten Gebäude erstellen. Die lassen sich ebenso wie Exposés zur weiteren Verwendung herunterladen.
Um diese Leistung erbringen und die dafür benötigten Datenmengen verarbeiten zu können, setzt Modoplus eine künstliche Intelligenz (KI) ein. Hier kommt der dritte Co-Founder Tolga ins Spiel. Dabei ist er bei der Softwareentwicklung natürlich nicht auf sich allein gestellt. Auch Jonas Luft, ein Experte für Geoinformatik und -daten, ist seit November 2022 am Start. Mittlerweile besteht das Team von Modoplus aus elf Personen und ist international aufgestellt. Mit Amrit Schliesing gibt es auch eine Städteplanerin, die mit ihrem Know-how die KI füttert.
Möglich wurde der Teamausbau nicht zuletzt dank einer Finanzierungsrunde, die Modoplus im Sommer 2022 abschließen konnte. 550.000 Euro spülte diese in die Kassen des Startups. Es dauerte nur rund sechs Wochen, um diverse erfahrene Business Angels aus der Proptech-Branche, also dem Digitalbereich der Immobilienwelt, für die Pre-Seed-Runde zu gewinnen. Und das zu einer Zeit, in welcher der Markt mit den anfangs genannten Schwierigkeiten zu kämpfen hat und auch Investorengelder nicht so leicht zugänglich sind.
Der Oktober 2022 ist ein Erfolgsmonat für Modoplus
Eine gedämpfte Stimmung konnte Urgründer und CEO Julian auch bei der EXPO REAL Anfang Oktober in München feststellen. Die EXPO REAL ist die Leitmesse und -konferenz der Immobilienbranche und quasi eine Pflichtveranstaltung für Unternehmen aus diesem Sektor. Seit einigen Jahren bietet die Startup-Unit der Hamburg Invest Hamburger Startups die Möglichkeit, sich auf einem Gemeinschaftsstand bei der Großveranstaltung zu präsentieren. Und hier sei die Stimmung ausgesprochen positiv gewesen, berichtet Julian. Ein attraktiver Stand, gute Vorbereitung und insgesamt 85 Termine hätten den Besuch für Modoplus zu einem vollen Erfolg gemacht.
Der Oktober 2022 dürfte insgesamt als ein Erfolgsmonat in die Geschichte von Modoplus eingehen. Deckte die Planungssoftware anfangs nur Hamburg, sind jetzt auf einen Schlag Berlin, Hessen und mit Nordrhein-Westfalen das bevölkerungsreichste Bundesland überhaupt hinzugekommen. Das erweitert automatisch auch den potenziellen Kundenkreis, zu dem bereits Branchengrößen wie Engel & Völkers oder Frank gehören. Modoplus spricht Maklerhäuser und Projektentwickler ebenso an wie Architekturbüros, Genossenschaften, Wohnungsunternehmen, Städte und Kommunen. Weitere Bundesländer sollen in Kürze folgen und auch die Internationalisierung ist geplant. Das alles von Hamburg aus gesteuert, wo das Team gerade ein neues Büro bezogen hat, um weiter wachsen zu können.
